我听说哈尔滨过两年房价有可能下跌 真有这可能么
我觉得这个消息不可靠,哈尔滨再怎么说也属于全国二线城市,虽然比不上上海,北京等大城散正槐市那么繁华,但房价总体来说还是不算太高的(但对于百姓来说却很高了),所以我觉得哈尔滨的房价还是有升值的空间,就算不升值,也不会下跌,最多保持现状. 记得5年前,我就在观望,也是听人说房价会掉,但只见涨未见跌啊! 未来五年房价会上涨的原因： 我们首先要搞清楚的问题是房地产市场必然遵循市场经济规律，即商品房价格围绕价值波动，波动的幅度大小取决于供需关系、国民收入、市场成熟程度、税收及金融政策等等相关因素。 （一）税收及金融政策的调控。 首先，营业税即将调整。今年2月份，哈尔滨市政府出台了《关于促进全市房地产市场稳定健康发展的实施意见》，意见中将我市享受优惠政策普通住房标准调整为：容积率在1.0以上；建筑面积在180平方米以下，同时放宽住房公积金贷款条件。住房公积金贷款最高额度由30万元提高到50万元。贷款最长期限由20年调整为35年。7月14日又出台了《黑龙江省人民政府关于促进全省房地产市场健康快速发展的补充意见》，明确自2009年1月1日至2009年12月31日，个人购买超过2年(含2年)的非普通住房或者不满2年的普通住房对外销售的按照其销售收入减去购买房屋价款的差额征收营业税，个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。由于这项政策即将到期，到期之后营业税调回购房评估价全额的5.55%,到时不论是房主还是客户承担这都将无形中增加买房的成本，从而刺清肆激房价上涨，很多客户都选择在近期交易。 第二，哈尔滨部分银行收紧房贷。今年初哈尔滨市政府出台的《实施意见》中还包括加大信贷对住房消费的支持力度。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。现在哈尔滨市部分银行的首套房贷政策也已悄然调整，有银行规定，首付4成及4成以上才可享受7折利率的优惠。从本月起，已正式对首套房贷政策进行调整，即对不同贷款客户实行差别化利率政策，首付4成及4成以上的客户才能享受7折利率，首付2成的利率优惠幅度调整为8.5折。据统计，哈市80%以上的买房人都是通过贷款方式购房，利率折扣的调整必然会增加购房的压力，所以有好多客户都选择在7折利率调整前购房。 （二）房价是由土地出让金、配套成本及税金和建筑施工成本及获得的利润组成，实际最直接影响房价的因素归纳起来说一是土地收益，二是开发利润。 土地收益、配套成本及税金是国家和地方政府的财政收入，事关国计民生，表面上是取之于开发商，实质上是取之于民、用之于民，解困房、廉租房、棚户区改造等等均是政府在为老百姓安居谋福利。那么合理的利润也是市场经济赋予开发商的资本权益，10-20%的利润应是合理的指标，也符合当前税收政策。也就是说，政府合理收费、开发商获得合理利润、房价就合理，现今哈尔滨的房地产市场应该说是合理的，供需关系也是稳定的。所以说开发商定价合理、户型设计与细分市场对应、老百姓购房量入为出，就不存在房子卖不出去和买不到房子的现象。市场就是市场。 第三，群力地王效应。今年9月份，高盛公司以12亿元购得群力新区一宗土地,拿到了哈尔滨“地王”的称号，并开发名为“群力观江国际”的高档社区，时隔一个冲友月一家重庆企业以18亿元竞得群力新区又一宗土地，刷新了哈市仅保持了一个月的“地王”纪录。地王的不断产生，首先会引发房地产行业市场竞争；其次对消费者来说，“地王”的产生使得地价在房地产开发投入时占的比重越来越大，无疑会直接抬高房价；有人算过，群力观江国际其楼面地价为：12亿÷16万÷3.2≈2500元/平方米，而该价格加上建筑成本、各种税费、运营成本等等之后，其楼价至少在每平方米5500元以上。甚至有人估算，高端楼盘的建筑成本更高，因此其价格可能在每平方米6000元以上。也就是说，这个项目的造价就已经与现在群力一些项目的售价持平，以开发商利润30%计算，那么基本售价就达到了10000元/平方米。所以群力观江国际将带动群力及周边房价大幅上涨。 第四，地方政府要依靠房地产的发展来带动城市的快速发展。 哈尔滨没有天然的矿产资源，更没有出口产业的集群模式，所以城市要想快速发展，要想GDP呈两位数增长，要想财政收入丰厚，唯一可依靠的就是房地产。 地方政府是绝对不希望房价下降的；而开发商在利益促使下，也不应轻言房价下降；当前的购房者还处于较狂热的阶段，当然也不排除一部分先富裕人群还存在着住房需求，投资客还有升值空间。 既然短期内房价不会下跌，那么并不代表房价就要出现暴涨。一线城市的房价暴涨的可能性很大，因为毕竟有国外的机构和全国的富人及投资客在支撑楼市。反过来看哈尔滨，就要看哈尔滨本区域的潜在需求以及本省其他县市对省会的向往能够持续多久？ 第五，哈尔滨房地产市场供求关系的不平衡。 首先，受哈市经济发展影响，目前市民购房属于四个方面的需求：基本需求、改善性需求、享受性需求和投资性需求。 受消费水平的制约，来哈投资的炒房团和享受性的住房购买不占比例，以满足住房需求和以小换大等改善性为目的的市民，是全市购房大军的主力。 据统计，去年哈尔滨市居民购房占到了住房消费的95.38%。这说明，全市房地产业泡沫空间不大，外围投机炒作的现象非常少，居民刚性需求为主导的消费人群，支撑着整个房地产业朝着良性发展。 其次，当前市场供房不足而需求旺盛，也是造成哈尔滨市房价坚挺的主要因素之一。哈市房地产协会会长李延德说，近两年哈尔滨市的房地产开发建设总规模和住房的总规模在逐渐减少，尤其是住房供求面积连续两年下降，造成了市场住房不足。
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